秋风秋雨来了!楼市新规在即,超百家银行跟进,32城“瑟瑟发抖”

2019-09-19来源:admin围观:66次

一场秋雨一场寒,说得不仅仅是天气,放到楼市里也是一样。

被开发商寄予厚望的“金九”,非但没有出现想象中的火爆场面,反而一路“下滑”,成交、去化率、土拍冷清的有点过分。

人气方面,九月首周,20城新房销售面积回落,环比下滑14.5%,尤其一线城市下滑明显,仅深圳成交面积小幅上升,北京、上海、广州成交面积分别大幅下滑37.7%,30.9%,29.4%。

其中,7个城市成交环比上升,13个城市成交环比下降;与去年同期相比,20城销售面积上升5.3%,其中11城市同比上升。

表面上看,比起2018年,销售面积还上升了5个百分点,事实上,因为去年同期市场的表现更差,量价齐跌,降价促销的楼盘比比皆是,因此,今年的同比口径并不能反映市场真实情绪,反而一线城市全线下跌,更能代表未来的风向。

当然,房地产市场的弱势表现,可以理解为一时的波动,并不能代表“拐点”的到来,但有几个个消息相继出现,长期的走势难言乐观。

楼市利来娱乐官网新规落地,执行在即。

在8月末,央行发布新规,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

定价基准转换后,首套房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上lpr为4.85%);二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按最新5年期lPR为5.45%)。

新规的亮点在哪?

表面上看,最大的变化是取消了利率的“折扣”,以后房贷打折将成为历史,长期来看,意味着实体经济融资成本将会持续走低,房地产资金面的管控有增无减,“因城施策”将是未来房贷利率的主要导向。

说白了,资金以后重点倾斜领域是制造业、实体、新经济、基建、工程机械、建材等行业,房企和购房者想利用低利率的环境撬动高杠杆,可以趁早放弃这个打算了。

打个比方,以前的基准利率是各个城市、各个行业“一盘棋”,以后的LPR,通过1年期、5年期不同程度的浮动,把房地产和实体经济“隔开”,这是长效机制不可或缺的一部分。

这个机制的影响有多大?可以肯定的是,将有超百家银行跟进。

据中国证券报近日报道,某房产大数据研究院11日公布数据显示,据其监测的35个城市共533家银行分(支)行中,除停贷银行外,目前共有19家银行首套房利率水平仍低于4.85%,116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%。

相关数据报告称,房贷利率新政实施后,这些银行都“必须上调”自己的房贷利率水平。从目前数据看,上海、厦门和天津的整体房贷利率水平也低于新规下限,面临着上涨压力。

显然,下个月新规落地后,这些房贷利率相对“偏低”的银行,不得不继续上浮跟进,以达到和新规要求相匹配的水平。

此外,还有32个城市,在楼市的“秋风秋雨”来了之后,瑟瑟发抖。

在8月中旬,《2019年银行机构房地产业务专项检查》发出通知,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。根据国家统计局发布的2019年6月份全国70城商品住宅销售价格指数,结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单。

这些名单中,既有京沪广深等一线大都市,也有苏州、杭州、福州、厦门等投机情绪旺盛的热点城市,还有中西部的郑州、成都、重庆、西安等强市,更有徐州、洛阳、大理等三四线城市,可谓分布广泛。

为什么说这些城市会感到“凉意”呢?

要知道,热点城市的房价之所以突飞猛进,与房地产金融密切相关,比如银行信贷资金进入市场,房贷利率降低、首付分期、高杠杆买房、消费贷流入楼市,房企开发贷门槛宽松等因素,现在,这32个城市,成为被照顾的“重点对象”,没了宽松的资金流入,房价上涨也就无从谈起。

事实上,央行的LPR新规、百家银行跟进、新房成交量下降,都凸显了目前房地产市场的主基调:稳中有降。

也就是说,政策会一个接一个,调控会越来越严密,从土地市场到新房、二手房,从房企到个人购房者,从房贷利率到涉房贷款,事无巨细,都在掌控之中。

比如,9月12日,上海证券报报道称,银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企透露:过去有银行与房企“合谋”,通过表外资金,绕道“输血”房地产,目前主要压降的主要是这些资产。

从防风险的角度来看,房地产企业开发贷、个人按揭贷款,都要按造银行经营的规则来做,要合规,该提资本的提资本,该提拨备的提拨备,授信集中度也要遵循标准。

他还列出了一组数据:两年半以来,影子银行规模大幅缩减,共压缩高风险资产约14.5万亿元。其中,同业理财余额较2017年初下降85%,理财产品嵌套投资其他资管产品规模占比较资管新规发布时降低10个百分点,同业投资减少3.65万亿元,信托公司事务管理类信托业务规模同比下降13.15%。

看到这里,我们也就不难理解,为什么最近房企融资的规模大幅下降了。仅仅在8月份,开发商融资规模环比降了58%,接近六成,创出了年底新低,也是最近几年单月下降规模最高的一次。

不管是开发商,还是想趁金九买房的人,都应该认识到:这样的形势,与以前任何时间都有本质区别。

2015-2018这三年,房价涨势此起彼伏,北上广拿地困难,大量的房企就涌入二线省会城市,合肥、南京、厦门、苏州这样的“楼市四小龙”就此崛起。

当二线楼市调控日趋严厉,开发商们又将目标瞄准三四线城市,施工周期不断被压缩、从拿地到开工,流程持续简化,仿佛工厂里的流水线一般,房子在广大地市、县城加速覆盖。

唯独2019年的秋天,调控次数创出历史记录,10月份马上就要执行房贷新规,资金流入楼市的可能性越来越小,现在的形势已经相当于“釜底抽薪”。

因此,当房价进入“稳中有降”的趋势后,不动产的劣势就会凸显出来,对于那些家庭结构老龄化、地处三四线、房产折旧率较高地方的购房者而言,还是应该多些谨慎、多一分冷静比较好。